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[1] 不動産の担当者に資金シュミレーションを立ててもらう。
購入したいマンションが決まったら、マンションの営業担当者にローンを組むことは可能なのか、もし組めたとしたら月々の支払はどれくらいになるのかを計算してもらいます。
年収、勤務先、勤続年数、自己資金等を聞かれます。
[2] ローンを組める見込みがたち、担当者が提示してきた資金シュミレーションの内容で納得できれば、いよいよ住宅ローンの仮審査の手続きをおこないます。
不動産は提携金融機関を数社持っており、金利や借入条件等をもとにどこの金融機関に申し込むかを決めます。
もちろん提携先ではない金融機関に自分で申し込むことも可能です。その場合、交渉や諸手続きのためにかなりの時間が割かれることが予想されます。
なお、一昔前は住宅金融公庫が借入先シェアの大半を占めていたようですが、低金利の現在は銀行の方が好条件です。
仮審査の際は、前年度の源泉徴収、身分証明書、実印等が必要になります。
ちなみに、金融機関によっては勤続年数一年でもローンを組めるところもあります。その場合、個人によって違いはでてくるでしょうが、給与見込み証明書や在職証明等、必要書類も増えます。
ローン申請の際は、他からの借入が無い方が金融機関の心象は良いそうです。
もし借り入れのある場合は、事前に完済しておくことをお勧めします。
なお、融資可能かどうかの結果については、一週間ほどで連絡がきます。
[3] 仮審査で融資可の決済がおりれば、正式に住宅ローンを申し込みます。
仮審査が通ってしまえば、よほどのことがない限り本審査も通るそうです。
ここまでくれば、念願のマンション購入まであと一歩です。
参考までに、資金シュミレーション及び融資可能となった一例を下記にて紹介いたします。
【例】購入者：男性、25歳、会社員、勤続年数2年、年収420万円
| 3年固定 |
2,600万円 |
35年 |
0.8％ |
70,000円 |
170,000円 |
※1 ローンを組む際の金利条件の事。
※2 実際に金融機関から借りる金額の事。
本例については、自己資金0円です。以前は頭金として、購入価格の2割が必要といわれていましたが、今は必ず必要というわけではないそうです。
ちなみに、借入金のうちマンションの金額は2,520万円で残りの80万円は諸経費です。通常はこの諸経費を頭金として用意するのですが、このようにローンに組み込んでしまうこともできます。
この諸経費とは、不動産の登記費用や、修繕積立基金、保障料等が含まれています。
しかしながら、これらをローンに組み込んでも最低限、自己資金として用意しなければならないものもあります。
まずは、手数料、火災保険、印紙代です。（金融機関により変動あり）
物件の金額や金融機関によって多少の差はありますが、約17万円ほどです。
本審査通過後、金融機関の融資担当者に直接払いに行きます。
さらに手付金というものを用意しなければなりません。
これは、マンション購入後に全額返ってきます。
いわゆる、口約束ではなく本当に買う気があるんですよという意思を示すためのお金です。
個々で差はありますが、本例の場合30万円程になると考えます。
仮審査時と同時期くらいに不動産会社に支払います。
[4] 本審査を通ると、後はマンション入居を待つのみです。
この間、内覧会と称する完成した部屋を事前に確認するイベントがあったり、インテリア業者や引越し屋からのＤＭが届いたりと、“マンションを購入したんだな〜”という実感がいよいよわいてきます。
家具の配置決めやカーテン購入の為にモデルルームに出向き、採寸をするのもこの頃です。
マンション購入までの簡単な流れは以上ですが、忘れてはいけないのが税金です。
忘れたころに思わぬ出費が待ち受けています。
マンション購入後に支払わなければならない税金については下記のとおりです。
詳しくは税務署のHPを参考にすると良いと思われます。
【マンション購入後に払う税金】
[1] 不動産取得税…マンション購入後1回だけ支払います。
本例の場合ですと約17万円です。
入居後半年くらいすると納付書が届きます。
[2] 固定資産税…建物と土地に係る税金で一生払っていくものです。
毎年5月くらいに納付書が届き、4分割で支払います。もちろん一度に払ってしまうこともできます。
いつから払うかといいますと購入した時期によります。
例えばH17に購入手続きをとり（金融機関の審査等）、Ｈ18年1月に購入/入居の形をとる場合。
購入年の年末で締めるため、実際に課税となるのはＨ19年からとなります。
ただし土地の固定資産税は、この場合Ｈ18年から課税となるそうですが、詳しくは居住地管轄の区役所課税課に問い合わせてみてください。
ちなみに固定資産税は、その物件と土地にどれだけ価値があるのかということで金額が決まります。
なお、中央区中心部で上記金額の建物では年間で約17万円が課税されます。
しかし、新築物件の場合5年間の減税措置が講じられるそうです。
固定資産税は、6年目から金額があがるので要注意です。
【知っておきたい知識】
[1] 住宅ローン控除…年末調整時に住宅ローンの残高によって税金が還付される制度です。
10年間限定ですが、だいたい固定資産税分くらいは還付されるそうです。
詳しい方法については、税務署もしくは不動産会社に問い合わせましょう。
[2] 修繕積み立て金、駐車場代、管理費…分譲マンションの場合、
この3点はローンを完済した後も一生払っていかなければならないものです。
しかし最近では、駐車場も分譲しているところもあるそうですのでこのことを踏まえたうえで資金計画をたてましょう。
【最後に】
皆さんもうご存知かと思われますが、マンションを購入するのであれば、20代が良いと思います。
お金に余裕がでる30〜40代で買ったところで、定年までに払い終えれるのでしょうか？退職金があてにできない昨今、銀行は在職中に完済することを前提に融資します。そうすると、逆に毎月の返済額が増えてしまい家計は厳しくなります。定年までに完済できる無理のない返済計画を立てれるのも20代だからこそです。
低金利・好条件の融資もいつまで続くか解らない今、いざ買おう！と思った時に、はたして手が届く状況にあるのでしょうか？賃貸の家賃をずっと払い続けていくのであれば、同程度の支払い額で自分の家を持つ方が有意義ではないかと思います。 |
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